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大通湖区城镇房地产开发经营管理暂行办法
作者: 来源:执法大队 点击数: 更新时间:2013-12-02

    大通湖区管理委员会

  关于印发《大通湖区城镇房地产开发经营管理暂行办法》的通知

大管发〔2011〕3 号

各镇、办事处,区直机关各单位:

  现将《大通湖区城镇房地产开发经营管理暂行办法》印发给你们,请认真遵照执行。

                                                       二O一一年六月二十三日

 

  大通湖区城镇房地产开发经营管理暂行办法

  第一章  总  则

  第一条  为了规范房地产开发经营行为,加强对本区城镇房地产开发经营活动的监督管理,促进房地产业的健康发展,保障当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《湖南省城市房地产开发经营管理办法》等法律、法规、规章,结合本区实际,制定本办法。

  第二条  在大通湖区城镇规划区域内国有土地上从事房地产开发经营及其监督管理活动,适用本办法。

  本办法所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在城镇规划区国有土地上进行基础设施、房屋建设、并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

  第三条  房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、生态效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、资源节约、综合开发、配套建设。

  第四条  区规划建设交通局负责本区房地产开发经营的监督管理工作,为区房地产开发主管部门。区计划财政、国土资源、工商行政管理、规划、价格、建设等部门,按照法定职责做好房地产开发经营有关监督管理工作。

  第五条  区规划建设交通局应当支持房地产开发企业的合法经营行为,依法维护其合法权益,加强对房地产市场的规范化管理,定期公布房地产开发企业的诚信经营情况,引导房地产业的健康有序发展。

  第二章  房地产开发企业

  第六条  (一)从事房地产开发经营活动,必须依法取得房地产开发企业资质等级证书或者《暂定资质证书》,凡未取得房地产开发企业资质等级证书或者《暂定资质证书》的企业,不得进行房地产开发经营业务。

  (二)资质等级证书和《暂定资质证书》不得出租、出借、转让。

  第七条  设立房地产开发企业,应当依法向工商行政管理部门申请登记。区工商行政管理局在审查设立房地产开发企业的申请登记时,应当书面听取区房地产开发主管部门的意见。

  第八条  房地产开发企业领取营业执照和资质等级证书后,持下列文件到区规划建设交通局备案登记。

  (一)营业执照和资质等级证书。

  (二)企业章程。

  (三)验资证明。

  (四)企业法定代表人的身份证明。

  (五)专业技术人员的资格证书和劳动合同。

  (六)主管部门需要的其他资料。

  第九条  区规划建设交通局根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等对备案的房地产开发企业进行年检初审。

  第三章  房地产开发

  第十条  确定房地产开发项目,应当符合区城镇规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划和房地产开发年度计划的要求,坚持旧城区改造和新城区建设相结合的原则,注重改善人文生态环境。房地产开发年度计划,由区房地产开发主管部门会同区计划财政、国土资源、规划等部门制定。

  第十一条  房地产开发企业应当严格执行国家节能省地的有关规定,建造节能省地型住宅,实行综合开发配套建设,严格控制在规划区内零星征地、分散建设,禁止集资建房、私人建房及小规模开发,开发用地面积必须达到10亩以上。

  第十二条  依照国家有关规定,鼓励房地产开发企业通过公开招标和投标方式,进行保障性住房开发经营,其建设用地可以通过划拨方式取得,并享受国家规定的优惠政策。经济适用住房的开发建设用地,不得改变其土地用途,变相进行商品房开发经营。

  第十三条  房地产开发企业承担房地产开发项目,应当符合下列规定:

  (一)四级资质或者暂定资质企业,承担开发项目的建筑面积不得超过5万平方米。

  (二)三级资质企业,承担开发项目的建筑面积不得超过15万平方米。

  (三)二级资质企业,承担开发项目的建筑面积不得超过25万平方米。

  (四)一级资质企业,承担开发项目的建筑面积不受限制。

  第十四条  房地产开发项目应当建立项目资本金制度。资本金占项目总投资的比例不得低于20%。房地产开发企业应当将项目资本金到开户银行专户储存。实施分期开发的项目,可以按照投资比例分期专户储存。房地产开发企业在办理建筑工程施工许可证时,应当提交该项目资本金专户储存的凭证。同时提交规划保证金凭证,保证金比例为项目总投资的1.5%。

  第十五条  房地产开发用地,除国家规定可以采用划拨方式的以外,应当依照法定程序,以公开竞价出让方式取得。并与区国土资源局签订土地使用合同。

  区国土资源局审批房地产开发用地时,对下列事项,应当参考房地产开发主管部门、区规划部门的书面意见:

  (一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限。

  (二)城镇规划设计条件。

  (三)基础设施和公共设施的建设要求。

  (四)基础设施建成后的产权界定。

  (五)项目征收补偿、安置方案。

  (六)物业管理方案

  (七)房地产开发企业的资质和诚信情况。

  第十六条  房地产开发企业应当在取得土地使用权后十五日内,持有关资料到区规划建设交通局备案,并领取《房地产开发项目手册》。

  第十七条  房地产开发项目中需征收房屋进行安置的,房地产开发企业的征收补偿安置方案须按《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定向区房屋征收与补偿部门申请报批。

  第十八条  房地产开发企业依法取得由规划行政部门核发的《建设用地规划许可证》后,再向国土部门申请办理项目用地的土地使用权证。

  第十九条  房地产开发企业在取得《建设用地规划许可证》后,根据规划设计要求,对项目组织勘察、规划、设计工作,房地产开发项目的规划设计方案,须向区规划行政部门申请报批,规划行政部门对符合要求的项目核发《建设工程规划许可证》。

  第二十条  房地产开发企业持《建设工程规划许可证》向区建设行政部门申请开工,并办理《建筑工程施工许可证》。区建设行政部门对符合条件的项目核发《建筑工程施工许可证》,凡未取得《建筑工程施工许可证》的项目,不得开工。

  第二十一条  房地产开发项目的开发建设应统筹安排,配套的基础设施及公共设施的建设由房地产开发企业负责,应根据先地下后地上的原则实施,并达到区规划行政部门的要求。

  第二十二条  房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、范围和动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的,区国土资源局可征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可无偿收回土地使用权,但因不可抗力或政府有关部门行为或动工开发必需的前期工作造成动工延迟的除外。

  第二十三条  房地产开发企业开发建设的房地产项目,应当符合有关法律法规规定和建筑工程质量、安全标准、勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

  房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

  勘察、设计、施工、监理等单位,应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定,承担相应的责任。

  第二十四条  房地产开发项目竣工后,施工单位应当向房地产开发企业申请竣工验收,房地产开发企业应当自接到申请之日起20日内,向区房地产开发主管部门提出综合验收申请,房地产开发项目经验收合格后,方可交付使用,未经验收或者验收不合格的,不得交付使用,否则,区房地产主管部门将不会核发房屋权属证书。

  房地产开发项目经验收合格后,施工单位应当向房地产开发企业提交质量保证书。质量保证书中应当明确保修范围,保修期限和保修责任等内容。房地产开发企业应当自验收合格之日起15日内,将竣工验收报告和规划、公安消防、人防、环保等部门出具的认可文件,提交区房地产主管部门备案。

  第二十五条  房地产开发企业根据国务院《物业管理条例》,益阳市《益阳市物业管理实施办法》等相关法规、规范性文件规定,在区房地产主管部门指导下做好小区的物业管理工作。

  第二十六条  房地产开发企业在房地产开发经营中应当遵循诚实守信的原则,将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中,按季度报送区房地产主管部门备案。

  第四章  房地产经营

  第二十七条  房地产开发项目的转让,应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和第三十九条规定的条件。受让人应当具备有相应的资质。转让人和受让人自该项目土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到区房地产主管部门备案。

  办理备案手续时还应当提供下列证明材料:受让房地产开发企业的资质条件、征收与补偿的落实情况、土地使用权的变更手续以及其他的证明材料。

  房地产开发企业转让房地产开发项目时,尚未完成征收安置补偿的,原征收安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人,项目转让人应当书面通知被征收人。

  第二十八条  房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:

  (一)已取得建设工程规划许可证、土地使用权证书和建筑工程施工许可证。

  (二)高层建筑工程进度达到设计形象进度的三分之一以上,其他建筑工程进度达到设计形象进度的二分之一以上。

  (三)已确定工程施工进度和竣工交付日期。

  第二十九条  房地产开发企业向区房地产主管部门申请商品房预售许可证明时,应当提交下列资料:

  (一)土地使用权证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证复印件。

  (二)营业执照和资质证书复印件。

  (三)工程施工合同复印件。

  (四)预售商品房分层平面图。

  (五)符合本办法第二十八条第(二)、(三)项规定的证明材料。

  (六)维修基金归集方案,维修基金收缴比例为建安成本造价的4%。

  (七)商品房预售方案。

  第三十条  区房地产主管部门应当自受理商品房预售申请之日起10日内作出审查决定。符合预售条件的予以许可,核发商品房预售许可证,不符合预售条件的不予许可,并书面告知理由。

  未取得商品房预售许可证的在建商品房,房地产开发企业不得向预订人收取任何费用。

  第三十一条  房地产开发企业、中介服务机构、广告公司、媒体制作和发布商品房预售广告,必须载明商品房预售许可证的文号。预售商品房广告、宣传资料、商品房项目模型应当真实,不得进行虚假宣传。

  第三十二条  房地产开发企业销售商品房,应当采用国家统一制订的商品房买卖合同示范文本,与买受人协商签订书面合同。

  第三十三条  房地产开发项目的转让和商品房的销售价格,由当事人商定。其中,经济适用房的销售价格与租赁价格,实行政府指导价或者政府定价,并向社会公示。

  第三十四条  房地产开发企业向买受人交付商品住宅时,应当按照国家规定提供住宅质量保证书和住宅使用说明书,并按照住宅质量保证书和商品住宅买卖合同的约定,承担保修和赔偿责任。

  《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。

  《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等作出说明,并提出使用注意事项。

  第三十五条  房地产开发项目应当自交付买受人使用之日起分别具有以下最低保修期限。

  (一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,最低保修期限为设计文件规定的该工程的合法使用年限。

  (二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏,最低保修期限为5年。

  (三)供热与供冷系统,最低保修期限为2个采暖期、供冷期。

  (四)电气管线、给水排水管道、设备安装和装修工程,最低保修期限为2年。

  其他项目的保修期限,由房地产开发企业与买受人在合同书中约定。

  第三十六条  房地产开发项目在保修范围和保修期限内发生质量问题的,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。

  第三十七条  区房地产主管部门应当建立健全房地产开发经营的监督机制,向社会公布举报投诉的方式,保障买受人的合法权益。

  第五章  法律责任

  第三十八条  违反本办法第六条第一款规定,未取得资质等级证书或者超越资质等级证书从事房地产开发经营的,由区房地产主管部门责令限期改正,并处以5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的,由区工商局吊销营业执照。

  第三十九条  违反本办法第七条规定,未取得营业执照,擅自从事房地产开发经营的,按《城市房地产开发经营管理条例》第三十四条规定,由区工商行政管理分局责令其停止房地产开发经营活动,没收非法所得,可以并处违法所得5倍以下罚款。

  第四十条  违反本办法第十五条的规定,由区国土资源局按照《中华人民共和国土地管理法》和《土地管理法实施条例》的有关规定予以处罚。

  第四十一条  房地产开发企业违反本办法第十九条规定,未办理建设工程规划许可证和按照建设工程规划许可证规定进行建设的,由区规划行政部门按照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定:责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款。无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆的,没收实物或违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

  第四十二条  违反本办法第二十条的规定的,未办理施工许可擅自施工的由区建设行政部门按照《中华人民共和国建筑法》第六十四条和《建筑工程施工许可管理办法》第十条、第十三条的规定,责令改正,对不符合开工条件的责令停止施工,对建设单位和施工单位有违法所得的分别处以5000元以上30000元以下罚款,无违法所得的处5000元以上10000元以下的罚款。

  第四十三条  违反本办法第二十四条的规定,将未经综合验收的房屋交付使用的,按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条规定,由区房地产开发主管部门责令限期补办验收手续。逾期不补办验收手续的,由区建设行政部门组织有关部门和单位进行验收,并收10万元以上30万元以下的罚款。

  违反本办法第二十四条规定,将验收不合格的房屋交付使用的,由区房地产开发主管部门责令限期返修,并处交付使用房屋的总造价2%以下的罚款;情节严重的,由区工商行政管理分局吊销营业执照;给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任;造成重大伤亡事故或者其他严重后果构成犯罪的,依法追究其刑事责任。

  第四十四条  违反本办法第二十七条的规定,擅自转让房地产开发项目的,按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十八条,由区国土资源局责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下的罚款。

  第四十五条  违反本办法第二十八、二十九条的规定,未办理商品房预售许可证擅自预售商品房的,由区房地产主管部门按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条和《城市商品房预售管理办法》第十三条的规定,责令停止预售,没收违法所得,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

  第四十六条  房地产开发企业违反本办法第三十四条、第三十六条规定,向买受人交付商品房时未提供住宅质量保证书和住宅使用说明书,或者不按规定履行保修义务的,区房地产主管部门应当责令其限期改正;逾期不改正的,将其不良行为在企业信用档案中记录并向社会公示,可处以5000元以上20000元以下的罚款。

  第四十七条  房地产开发企业违反本办法规定的行为、法律、法规规定处罚的,从其规定。

  第四十八条  区房地产开发主管部门和其他有关部门的工作人员,在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的,依法给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第六章  附则

  第四十九条  在区城镇规划区外国有土地上从事房地产开发经营和房地产开发经营监督管理,参照本办法执行。

  第五十条  本条例由区规划建设交通局负责解释。

  第五十一条  本办法自2011年月7月1日起施行。

      
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